Degressive AfA Wohnneubau ist eine steuerliche Abschreibungsmöglichkeit für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude, die im Rahmen des Wachstumschancengesetzes eingeführt wurde. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 7 Absatz 5a des Einkommensteuergesetzes (EStG). Im Jahr 2026 können Investoren und private Bauherren, die neuen Wohnraum schaffen, jährlich 5 Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend machen. Im Gegensatz zur linearen Abschreibung, bei der jedes Jahr ein fester Betrag abgesetzt wird, bezieht sich der Prozentsatz bei der degressiven Absetzung für Abnutzung (AfA) stets auf den jeweiligen Restbuchwert des Gebäudes. Dies führt in den ersten Jahren nach Fertigstellung zu besonders hohen steuerlichen Entlastungen, was die Liquidität der Investoren in der kritischen Anfangsphase deutlich verbessert. Die Regelung gilt für Bauvorhaben, bei denen der Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt, beziehungsweise für Immobilien, deren rechtswirksamer Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen wurde. Es gibt dabei keine Baukostenobergrenzen, was die Anwendung besonders flexibel macht.
In der Praxis betrifft diese Regelung vor allem private Kapitalanleger, Wohnungsbaugesellschaften und Bauträger, die neuen Wohnraum zur Vermietung schaffen. Wer beispielsweise im Jahr 2026 ein Mehrfamilienhaus fertigstellt und vermietet, profitiert massiv von der anfänglich hohen Steuerersparnis. Typische Situationen umfassen den Bau von Mietwohnungen auf bisher unbebauten Grundstücken oder die Aufstockung bestehender Gebäude zur Schaffung neuer Wohneinheiten. Die degressive AfA kann zudem mit der Sonderabschreibung für klimafreundlichen Neubau nach § 7b EStG kombiniert werden, sofern die strengen energetischen Anforderungen erfüllt sind. Dies ermöglicht in den ersten Jahren eine noch schnellere Refinanzierung der Baukosten und setzt starke Anreize für nachhaltiges Bauen. Der Immobilien-Rendite-Rechner auf rechn24.de zeigt sehr anschaulich, wie sich diese beschleunigte Abschreibung auf die Nachsteuerrendite eines Objekts auswirkt und ab welchem Jahr ein Wechsel zur linearen Abschreibung mathematisch sinnvoll ist.
Mit Blick auf die kommenden Jahre bleibt die 5-prozentige degressive AfA auch 2027 ein zentrales Instrument der Bundesregierung zur Bekämpfung des Wohnraummangels. Da die Regelung bis Ende September 2029 befristet ist, haben Investoren auch über 2026 hinaus Planungssicherheit für neue Projekte. Ein späterer Wechsel von der degressiven zur linearen Abschreibung ist gesetzlich ausdrücklich erlaubt und wird in der Praxis meist dann vollzogen, wenn der lineare Abschreibungsbetrag den degressiven Betrag übersteigt. Dies optimiert die steuerliche Entlastung über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie und stellt sicher, dass keine Abschreibungspotenziale verschenkt werden. Die Maßnahme ist ein wichtiger Baustein, um den stockenden Wohnungsbau in Deutschland wieder anzukurbeln.