Aktualisiert: Mai 2026Business-RechnerPassives Einkommen

Was kostet eine eigene
Selfstorage-Anlage?

Investition, monatliche Fixkosten, Mietumsatz, EBITDA-Marge und Break-Even – in 90 Sekunden auf Basis realistischer 2026-Marktdaten.

Bestandshalle umnutzen oder Neubau · 500–10.000 m² · Personalarmes Geschäftsmodell

Markt 2026: Deutscher Selfstorage-Markt wächst jährlich ~10 % – Mietpreise 18–35 €/m²/Monat, EBITDA-Margen oft 40–55 %. Bei guter Lage und 80 % Auslastung sind Anlagen ein Standard-Investment für institutionelle Investoren.

Dein Selfstorage-Konzept

Konfiguriere Größe, Mietpreis und Auslastung

Bauweise

~800 €/m² Mietfläche, 4–8 Monate Umbauzeit

Bruttofläche der Halle

m²

Inkl. Gänge, Treppen, Empfang. Wirtschaftlich ab ca. 1.500 m²

Anteil Mietfläche60 % = 1.500 m²

Realistisch 55–65 % – der Rest sind Gänge und Funktionsflächen

Mietpreis pro m²

€/Mon.

Berlin/München 28–35 €, B-Städte 18–24 €, Land 12–18 €

Auslastung Steady-State78 %

Branchen-Schnitt 78–88 % nach 18–24 Monaten Anlaufphase

Pacht / Brutto-Gewerbe pro m²

€/Mon.

Industrie-/Gewerbeflächen außerhalb Stadtkern: 4–9 €/m²

Förderung / Zuschuss0 %

Selten direkte Zuschüsse – Standard ist KfW-Kredit (KfW 270/293)

Effektive Investition (nach Förderung)

1.320.000 €

Brutto-CapEx: 1.320.000 € · Mietfläche: 1.500 m²

Break-Even

46.5 J.

EBITDA-Marge

9 %

Monatliche Zahlen

Vermietete Fläche1.170 m²

Monatlicher Umsatz25.740 €

Monatliche Fixkosten−23.375 €

Operativer Cashflow / Monat2.365 €

Cashflow / Jahr28.380 €

5-Jahres-ROI-89 %

Realitäts-Check: Selfstorage-Auslastung baut sich erst nach 12–24 Monaten auf. Plane in den ersten 18 Monaten mit deutlich niedrigerer Auslastung (30–55 %) und entsprechend mehr Liquiditätspuffer. Standortwahl (sichtbar, gut erreichbar, B-Stadt-Rand) ist erfolgsentscheidend.

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Investition, Fixkosten, Cashflow und EBITDA-Marge als saubere Übersicht.

Wofür gehen die Investitionskosten drauf?

Bauliche Maßnahmen pro m² Mietfläche

Trennwände, Türen, Schlosssystem250–450 €

Brandschutz, Sprinkler, BMA120–280 €

Beleuchtung, Belüftung, Heizung80–180 €

Boden, Estrich, Anstrich60–120 €

Quelle: VdS-Verband, Bauausführer-Erhebung Mai 2026.

Technik & Drumherum

Zugangs-System (24/7-Code)15.000–35.000 €

Videoüberwachung & Alarmanlage20.000–45.000 €

Empfangsbereich & Office25.000–50.000 €

Booking-System & Website8.000–18.000 €

Marketing & Eröffnung20.000–60.000 €

Häufige Fragen rund um Selfstorage

Wie viel Investition brauche ich für eine Selfstorage-Anlage?▼

Für eine 2.500-m²-Anlage in Bestandshalle realistisch 1,2–1,8 Mio. € Investition (inkl. Technik). Beim Neubau steigt das auf 2,5–3,8 Mio. €. Hauptkostenblock sind die Trennwände und Brandschutz-Auflagen.

Wie schnell amortisiert sich eine Selfstorage-Anlage?▼

Bei Steady-State-Auslastung von 78–85 % typisch 7–12 Jahre Amortisation, gerechnet auf die effektive Investition. Die operative EBITDA-Marge liegt branchentypisch bei 40–55 %, was Selfstorage zu einem Standard-Asset für institutionelle Investoren macht.

Wie lange dauert die Anlaufphase?▼

Realistisch 18–24 Monate bis zur Steady-State-Auslastung. Im ersten halben Jahr oft nur 25–35 % Auslastung, dann monatlich +3–5 Prozentpunkte. Plane mindestens 18 Monate Liquiditätspuffer ein.

Welche Förderungen gibt es?▼

Direkte Zuschüsse selten, aber sehr günstige KfW-Kredite (KfW 270, KfW 293) mit 1,8–3,2 % Zins und 20 Jahren Laufzeit. Bei energetischer Sanierung der Bestandshalle zusätzlich BAFA/BEG-Förderung möglich (bis 30 % Zuschuss).

Welche Lage funktioniert am besten?▼

Sichtbarer Standort an viel befahrener Straße (Tagesfrequenz >15.000 Fahrzeuge), gute Pkw-Erreichbarkeit, ausreichend Parkflächen. B-Stadt-Rand oft besser als A-Stadt-Innenstadt – günstigere Pacht bei vergleichbarer Nachfrage.

Wie groß ist der Konkurrenzdruck durch MyPlace, Shurgard & Co.?▼

In Top-7-Städten hoch, in B- und C-Städten überschaubar. In Städten unter 100.000 Einwohnern sind oft erst 1–2 Anbieter aktiv. Differenzierung über Servicegrad (24/7-Zugang, klimatisiert, Versicherung inklusive) und Preis möglich.

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Aktualisiert

12. Mai 2026

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