1. Bauweise: Umnutzung vs. Neubau
Die strategische Entscheidung Nummer eins: Bestandshalle umnutzen oder Neubau. Beide haben unterschiedliche Wirtschaftlichkeitsprofile.
Umnutzung einer Bestandshalle (z. B. ehemalige Logistik-Halle, Kfz-Werkstatt): ca. 600–1.000 €/m² Mietfläche. Vorteile: 40 % günstiger, 4–8 Monate Bauzeit, oft bestehende Genehmigung. Nachteile: Suboptimale Raumaufteilung, oft schlechtere Sichtbarkeit.
Neubau einer Selfstorage-Halle: ca. 1.500–1.800 €/m² Mietfläche. Vorteile: Optimale Boxen-Aufteilung, moderne Klimatisierung, Premium-Sichtbarkeit. Nachteile: 18–24 Monate Bauzeit, Baugenehmigung als Sondergewerbe oft komplex.
2. Mietfläche-Anteil: Die kritische Kennzahl
Bei Selfstorage rechnet sich nur die Mietfläche (Boxen), nicht die Gesamthalle. Korridore, Treppenhäuser, Empfang und WC zählen als Allgemeinfläche.
Faustregel: Mietfläche-Anteil 55–65 % der Bruttofläche. Bei 2.500 m² Bruttohalle ergibt das 1.375–1.625 m² vermietbare Boxen. Profis erreichen mit cleverer Box-Aufteilung 65–70 %.
3. Mietpreise und Auslastung 2026
Die Mietpreise variieren stark nach Stadtgröße und Lage. Münchner Innenstadt erreicht 32–38 €/m²/Monat, Berlin 26–32 €, B-Städte (Würzburg, Saarbrücken, Erfurt) 18–24 €.
Die Steady-State-Auslastung liegt bei 78–88 %. Der Anlauf braucht typisch 12–18 Monate, bis die Anlage über 70 % erreicht. Profi-Tipp: 5–10 Prozent der Boxen für kurzfristige Vermietung (Umzugskunden) reservieren – das hebt die Auslastung-Resilienz.
4. Personal und Betrieb
Selfstorage ist personalarm: Eine Anlage mit 3.000 m² Mietfläche braucht typisch 1 Vollzeit-Empfang + 1 Teilzeit-Aushilfe. Personalkosten 3.500–5.500 €/Monat.
Digitale Anlagen mit Self-Check-in (Kunden buchen online, Box öffnet per App) brauchen sogar nur 0,5–1 VZÄ. Die Investition in das Zugangs-System (15.000–35.000 €) zahlt sich nach 2 Jahren aus.
5. EBITDA-Marge: Warum Selfstorage so attraktiv ist
Bei steady-state Auslastung erreichen Selfstorage-Anlagen EBITDA-Margen von 40–55 % – Spitzenwerte unter allen Immobilien-Klassen.
Beispielrechnung 2.000 m² Mietfläche, 22 €/m²/Monat, 80 % Auslastung: Jahresumsatz 422.400 €, OpEx 220.000 €, EBITDA 202.400 € (48 % Marge). Bei 800.000 € Investition ROI 25 %, Break-Even nach Jahr 4.
6. Förderung und Finanzierung
Selfstorage gilt als Gewerbeimmobilie, daher klassische KfW-Wege: KfW 270 (Erneuerbare-Energien-Programm – wenn PV auf dem Dach), KfW 295 (Klimafreundlicher Neubau Nichtwohngebäude), regionale Investitionszuschüsse über Wirtschaftsförderung.
Direkte Selfstorage-Förderung gibt es nicht. Aber: Eine Hausbank-Finanzierung mit 30 % Eigenkapital ist 2026 problemlos darstellbar – Selfstorage gilt als sehr stabiles Asset.