Mieten oder Kaufen – diese Frage beschäftigt Millionen Deutsche. 2026 hat sich die Lage geändert: Immobilienpreise sind gesunken, Zinsen stabilisiert. Wann lohnt sich der Kauf wirklich?
Die Ausgangslage 2026
Nach dem Immobilien-Boom bis 2022 und dem anschließenden Preisverfall von 10–20% in vielen Städten stellt sich die Frage neu: Ist Kaufen 2026 wieder attraktiv? Die Antwort hängt von drei Faktoren ab:
- Kaufpreis vs. Mietpreis: Das Preis-Miet-Verhältnis (Kaufpreis / Jahreskaltmiete) sollte unter 25 liegen
- Zinsniveau: Aktuell 3,5–4,0% für 10-jährige Zinsbindung – deutlich höher als 2020/2021
- Eigenkapital: Mindestens 20% Eigenkapital + Kaufnebenkosten (7–12%) empfohlen
Die Kaufnebenkosten – der oft unterschätzte Faktor
Beim Immobilienkauf fallen einmalige Nebenkosten an, die den Break-Even erheblich verzögern:
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5% je nach Bundesland (Bayern 3,5%, NRW 6,5%)
- Notarkosten: ca. 1,5% des Kaufpreises
- Grundbucheintrag: ca. 0,5%
- Maklerprovision: 0–3,57% (je nach Vereinbarung)
Bei einem 400.000-€-Objekt summieren sich die Nebenkosten auf 28.000–52.000 € – Geld, das erst durch Wertsteigerung oder ersparte Miete wieder hereinkommt.
Break-Even-Analyse: Wann lohnt sich Kaufen?
Die Break-Even-Analyse vergleicht die Gesamtkosten des Kaufens (Zinsen, Tilgung, Nebenkosten, Instandhaltung) mit den Gesamtkosten des Mietens (Miete + Opportunitätskosten des Eigenkapitals).
Faustregel: Bei einem Preis-Miet-Verhältnis von 25 und 4% Zinsen dauert es ca. 12–15 Jahre, bis Kaufen günstiger ist als Mieten. Nutzen Sie unseren Mieten vs. Kaufen Rechner für Ihre persönliche Analyse.
Wann lohnt sich Kaufen 2026?
Kaufen lohnt sich 2026 besonders wenn:
- Sie mindestens 10–15 Jahre in der Immobilie wohnen wollen
- Das Preis-Miet-Verhältnis unter 25 liegt
- Sie mindestens 20% Eigenkapital + Nebenkosten haben
- Sie in einer Region mit stabiler Nachfrage kaufen
Fazit
2026 ist kein schlechter Zeitpunkt zum Kaufen – aber auch kein offensichtlich guter. Die gesunkenen Preise werden durch höhere Zinsen teilweise kompensiert. Rechnen Sie Ihren persönlichen Fall durch: Mieten vs. Kaufen Rechner.